- NOTIONS FONDAMENTALES
Section 1-Comment lire et analyser les documents suivants :
- Le titre foncier (le bordereau analytique)
- Le plan visé avec avis favorable et le plan trois tampons
- Un reçu d’achat
- Une procuration et un mandat
Section 2-Les pièces constitutifs d’un dossier d’immatriculation foncière
- Reçu d’achat
- Le plan visé
- La pièce d’identité du requérant
- Le mandat de la collectivité
- Pouvoir d’administration
Section 3-Verification
- Vérification juridique
- Vérification topographique
Section 4-Code foncier et domanial
La procédure de l’immatriculation foncière au Togo est consacrée par le code foncier et domanial du 14 juin 2018.
Nous distinguons trois procédures :
- L’immatriculation
- Le morcellement du titre foncier
- La mutation du titre foncier
Section 3- La plus-value
La plus-value est la différence entre le prix d’achat mentionné dans le titre foncier et le prix de revente multiplié par 7%. La plus-value est perçue pour le morcellement et la mutation
- LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION FONCIERE
Paragraphe 1-Acte notarié
L’acte notarié est un document rédigé par le notaire et a valeur authentique. Le reçu d’achat est prix en dépôt par le notaire.
Paragraphe 2-Enregistrement
L’enregistrement est la première étape après le contrat définitif de vente. Il se présente en deux phase. La première consiste à soumettre le dossier à Monsieur le Receveur de l’Enregistrement pour avoir l’accord de la vénale de la parcelle à immatriculer. Apres l’accord de la valeur, survient la phase du paiement de l’enregistrement. L’enregistrement est fixé au coût fixe de 1,5% de la valeur retenue. Il peut arriver que la valeur vénale accordée par Monsieur le Receveur soit supérieure au prix convenu dans l’acte de vente. L’enregistrement a un caractère fiscal et constitue l’impôt foncier. Son paiement est à la charge de la société requérante.
Paragraphe 3-Expédition
Après l’enregistrement, le notaire procède à l’établissement de l’expédition. L’expédition est le document final établie par le notaire. Elle a caractère littérale de la minute de l’acte de vente, et prend en compte la valeur d’enregistrement, la mention et la signature du notaire.
Paragraphe 4-Réquisition d’immatriculation foncière
Le requérant soumet la réquisition pour contrôle de régularité et validation à Monsieur le conservateur. Elle est adressée au conservateur de la propriété foncière du ressort de la zone où se situe la parcelle de terrain. Elle renseigne les informations nécessaires sur le requérant et l’immeuble à immatriculer.
Paragraphe 5-Paiement des frais de bornage, du journal officiel et des droits
Une fois la réquisition validée, le service du cadastre tire les quittances de paiement du bornage, du journal officiel, les droits de tirage et les frais de déplacement des géomètre désignés par le service le cadastre. Les frais sont calculés en fonction de la contenance de la parcelle, en prenant en compte s’il s’agit d’une parcelle de terrain urbain, semi-rural ou rural. Les frais sont entièrement à la charge de société requérante.
Paragraphe 6-Bornage
Le bornage constitue une étape importante de la procédure. A une date programmée et portée à la connaissance du public, les géomètres désignés par le cadastre effectuent le déplacement sur le terrain en cours d’immatriculation. Ils ont la mission de prendre les coordonnées topographiques de la parcelle de terrain et de procéder au dessin du plan. Ils font le pourtour de la superficie globale de la parcelle. Le bornage étant contradictoire, le service du cadastre adresse un accusé au vendeur qui a la possibilité de contexte la procédure en soulevant un grief ou de signer l’accusé. La signature de l’accusé par le vendeur est la preuve de sa reconnaissance de vente.
Paragraphe 7-La signature des accusés
Un autre accusé sera adressé au procureur, au greffier et au préfet après le bornage. Après leur signature, l’accusé est retourné dans le dossier au cadastre pour permettre la suite de la procédure.
Paragraphe 8-Suivi de la procédure
Il est l’œuvre d’un Expert ou de l’expertise du cabinet. Il est du ressort de la compétence, de la disponibilité et de l’expérience. Il mobilise des dynamiques financières et des compétences professionnelles. Il exige une parfaite connaissance de bout en bout de la procédure. Cette connaissance repose sur la connaissance en matière de composition des dossiers et des délais d’opposition. L’absence de suivi pourra être la preuve d’échec d’une procédure. Les dossiers d’immatriculation foncière ayant abouti à l’établissement du titre foncier ont tous bénéficier d’un suivi rigoureux.
Paragraphe 9-Mise à jour au cadastre foncier
Apres le bornage contradictoire, le service du cadastre procède à la mise à jour du plan dessin dans le système cadastral nationale ; on parle alors de la sécurisation foncière.
Paragraphe 10-Etude et validation
Après la sécurisation, le dossier est transmis au service de la conservation foncière. La conservation étudie le dossier et procède à sa validation. Ici, la vérification est d’ordre juridique et matérielle.
Paragraphe 11-Saisie du titre foncier
Le bureau de la saisie procède à la saisie du titre foncier. Il rédige le bordereau analytique et envoie le dossier au bureau Lecture.
Paragraphe 12-Lecture du titre foncier
Le Bureau Lecture corrige les erreurs substantielle et matérielle dans le bordereau analytique. Ici, le dossier peut être rejeter à nouveau pour irrégularité. La correction de l’irrégularité est nécessaire pour la suite de la procédure.
Paragraphe 13-Creation du titre foncier
Le Bureau création attribue un numéro du titre foncier au dossier ; on parle donc de la création du titre foncier.
Paragraphe 14-Signature du titre foncier
La signature du titre foncier relève de la compétence du Monsieur le conservateur. Le conservateur peut rejeter le dossier pour une erreur et un manquement technique. Il contrôle l’ensemble de la procédure, de l’enregistrement à la création avant de signer le titre foncier.
Paragraphe 15-Retrait du titre foncier
C’est l’étape la plus intéressante de la procédure. Ici, le requérant ou le notaire effectue le retrait du titre foncier au Bureau retrait de la conservation foncière. Ainsi s’achève la procédure.
Paragraphe 16- Durée de la procédure
Un délai minimum de 2 ans et 6 mois est nécessaire pour l’établissement du titre foncier. Ce délai pourra être plus longue si la procédure rencontre des oppositions, des rejets ou un manque de suivi.
YAOUVI Kodjo Gnavor Daniel
DG AFRIQUE FORTUNE SARLU
Spécialiste en immatriculation foncière
Juriste politiste, Expert en analyse politique
